【87】なぜ？持ち家より賃貸が “圧倒的” にお得？！
なぜ？持ち家より賃貸が圧倒的にお得か
不動産投資家として、わたしは「賃貸派」だ
しかし
「絶対賃貸が良い！」
「家買う人はアホだ！」
とは一切
思っていない
つまり
価値観
考え方
地域
資産
置かれた状況
により
その人にとっての
正解が変わるから
持ち家と賃貸 メリット・デメリットを解説
持ち家のメリットとは
マイホームの満足感
思い出の詰まった家
家族が帰れる場所
好きなデザインや設備をチョイス
リフォームが自由
プラス
団体信用生命保険への加入
これは
住宅ローンを組んでいれば
その契約者が
万が一
亡くなったり
重篤になった場合に
残りのローンをチャラ
にする保険
もちろん
住宅ローン完済により
持ち家となる
持ち家のデメリットとは
転勤や転職
介護が必要となり
長時間通勤
を余儀なくされる
いざ住み始めたものの
隣人トラブルや
住環境の変化に見舞われ
住み続けづらいストレス
離婚や死別により
無駄に広い家となり
希望の価格で売却できるか
減給
リストラ
金利上昇
これらによって
住宅ローンを返済できない
たとえば
35才で住宅ローン契約
頭金なし
借入れ額は3,500万円
35年間で金利1％
これは毎月
98,799円の返済となる
つまり
70才まで毎月ずっと
世帯の労働による収入のみ
で
ローンを返済
しなければならない
昔ならば良かった
終身雇用
年功序列
しかし
今となっては
状況は激変した
定年まで安定して働き続けられるか
2020年上場企業「早期・希望退職」状況、8月でに50社超に
大変多くの大企業が
社員全員を定年まで
面倒みれない
終身雇用はとっくに
崩壊している
一生安泰
これはもはや死語
大リストラ時代に突入
運よくリストラを避けられても
給与は上がるかどうか
金利上昇のリスクがあり
自己破産も考えられる
さいごに
災害の可能性も
考えねばならない
たまたま
災害にあってしまい
持ち家がボロボロに
なっても
国も
保険も
助けてくれない
これらが
持ち家を
数千万円の住宅ローンで
購入するリスク
仮に
このような
リスクが現実となったら
持ち家を貸し出し
賃貸を借りればよい
と考えたとしても
借り手がみつかるかどうか
不安はぬぐえない
日本は
減り続ける人口
増え続ける新築住宅
しかも
空き家率は急上昇中
住宅の供給過剰は
ますます加速する
もし
持ち家の借り手が
見つからなければ
住宅ローン
賃貸
との
二重払いとなる
運よく
借り手が見つかっても
ローン支払いは35年間
同じ金額
貸し出せる金額は
年々下落
そして
空き室になったり
家賃の下落で
毎月赤字になりかねない
それでも
なぜ
家を新築する人が
後を絶たないのか
つまり
持ち家＝資産
と考えられてるから
しかし
残念ながら
持ち家は資産ではない
「家を持ってこそ一人前」
これは古い言い伝えであり
ある意味、洗脳だ
資産とはなにか
お金を生んでくれるもの
株式
投資信託
ETF
債券
投資用不動産
【参考記事】
つまり
マイホームは
自分とその家族が住むだけ
なので
1円も生み出さず
資産ではない
ここで
たとえば
中古で3,800万円の住宅を
ローンで買ったならば
そのローン完済時には
累計で
4,500万円
支払うことになる
つまり
700万円が
銀行など金融機関に
手数料として
搾取されることになる
これは本来の価値よりも
多くの支払いがあった
負債といえる
ちなみに
新築で4,500万円の住宅を
住宅ローンで買ったならば
じつは
その翌日に売るにしても
3,000万円にしかならない
またたく間に
1,500万円
が
住宅ローン手数料
不動産企業の利益
として消えていく
中古で負債
新築なら更に大きな負債
やはり
持ち家＝負債
賃貸のメリットとは
すでに解説した
「持ち家のデメリット」
すべてが
当てはまらない
のが
賃貸のメリット
転勤や転職
介護が必要なら
近くに引っ越せばOK
隣人トラブル
住環境の変化なら
嫌なら引っ越せばOK
離婚したり死別したなら
小さな家に引っ越せばOK
減給やリストラ
金利が上昇したら
家賃が安い家に引っ越せばOK
賃貸ならば
持ち家のあらゆるリスク
をおさえられる
しかし
何十年もの長いあいだ
家賃を支払い
続けねばならない
ので
長い目でみれば
最初に
家を買ったほうが
費用を抑えられる
と思われがちだ
そこで
持ち家vs賃貸の
コストシミュレーション
によると
計算をする企業や団体
そのための前提条件
によるが
じつは
どっこいどっこいで
強いていえば
賃貸6
持ち家4
で安くなる結果だ
しかし
全体観としては
どちらが安いはず
とはならない印象
ちなみに
言いたいことは
これではない
賃貸であれば
持ち家のデメリットである
あらゆるリスクをおさえつつ
持ち家とくらべた費用が
ほとんど変わらないこと！
賃貸のデメリットとは
夢のマイホームを我慢
自由にリフォームできない
家賃を一生払い続ける
もし
賃貸の集合住宅で
近隣の騒音が迷惑
住まいが狭い
と感じるなら
賃貸の戸建てを探せばOK
また
年金暮らしでは
入居審査に通らない
と思われがちだが
これは改善傾向にある
家賃の更新時に
値上げを要求される
これは断ることが出来る
つまり
大家さんは
入居者に出ていかれ
空き室となると
家賃は入らない
新しい入居者
を探すために
時間と費用をかけたくない
この事実を
きちんと頭に入れておく
おさらい
持ち家のメリット
マイホームの満足感
リフォームやデザインが自由
住宅ローン団体信用生命保険
持ち家のデメリット
多額の住宅ローン
資産ではなく負債
あらゆるリスクがある
自由に動けない
賃貸のメリット
持ち家のあらゆるリスクがフリー
自由な人生設計ができる
多額の住宅ローンがフリー
賃貸のデメリット
夢のマイホームを我慢
リフォームができない
家賃を一生払い続ける
それでも
持ち家がほしい場合
資産になりえる持ち家3つのパターン
値上がりを期待できるマンション
つまり
マンション価格は
とびぬけて
その取引価格が上昇している
これは
まさしく資産になる
親子リレーローンを活用
たとえば
二世帯住宅を4,500万円
35年ローンで購入
これであれば
親子で同じ住まい
親世代であってもローン可能
つまり
当初の20年を父が返済
残りの15年を息子が返済
途中でローン返済を
バトンタッチする仕組み
もし
ローン返済中の父が
亡くなったとしたら
団体生命保険により
残りローンがチャラになる
どうしても
持ち家が欲しい場合の
選択肢のひとつになる
賃貸か店舗との併用住宅
たとえば
2階建ての1階を
賃貸にするか
店舗にして
貸し出す
住宅ローンで
併用住宅を建てたとしても
賃貸か店舗の家賃収入が
期待でき
ローンの返済にあてられ
プラスになることも
しかし
賃貸や店舗が空き室となれば
ローン返済は
通常のローンと比べ
2倍くらいに
なりかねないことを
念頭に
慎重に検討したい
まとめ
「絶対賃貸が良い！
家買う人はアホだ！」
とは一切
思っていない
つまり
価値観
考え方
地域
資産
置かれた状況
により
その人にとっての
正解が変わるから
ちなみに
持ち家のために
数千万円の住宅ローンは
一歩間違えれば
人生が詰んでしまう
"周りが持ち家を買った"
"賃貸に家賃を
支払い続けるのはモッタイナイ"
"資産として持ち家の購入を
親にすすめられた"
これらの理由で
数千万円の住宅ローンを組み
持ち家を購入するとしたら
できるだけ
できるだけ
慎重に検討したい
